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拆迁诞生大量需求 部分城市仍然一房难求

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    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2017-10-6 17:24:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
      临近国庆,新一轮调控如期而至,南昌、贵州、长沙、石家庄等9个弱2线城市出台文件,进一步加强调控。
      这一次并不包括此前已调控的15个热点城市。因为从数据上看,成都、杭州、武汉、济南等地房价上涨势头已基本稳住。
      但据这些城市的当地购房者向记者反映,新房被限价后,房企通过捆绑装修、车位等方式,变相涨价,且新房一房难求,还要求全款和有关系才能买到。
      另一方面,大规模拆迁诞生大量需求,导致新房库存告急,房子供不应求,新房二手房价格倒挂,进一步引发恐慌的刚需和投资客跟进。同时,部分地区通过撤县设区,达到房价在统计数据上的不涨。
      拆迁户手握重金买房
      据记者了解,截至目前,北上深和合肥、苏州、南京等几个热点城市,市场确已趋于稳定,但还有些热点城市,虽然历经几轮调控,目前依然是“一房难求”。
      杭州是典型之一,截至9月27日,杭州新房住宅库存只有37227套,按8月的成交量算,库存周期不到3个月,杭州很多购房者向记者反映,很多拆迁户都是手持数百上千万现金,四处找房。
      “我们是08年开始拆迁的,基本上是拿360平米的房子,再拿部分现金,直到2015年开始鼓励货币分房,目前每户全款差不多1450万左右,但基本上拿1-2套房子,其余拿现金全款去买一套商品房,目前杭州主城区拆迁基本已完成了。”杭州本地一个拆迁户告诉记者。
      2016年杭州提出“主城区城中村改造五年攻坚行动”,计划用5年时间基本完成178个主城区城中村改造,据不完全统计,2016~2020年杭州将全面完成上百个城中村的拆迁计划,拆迁至少600万平米城中村和老旧小区。
      当然,也不是所有人都能拿到上千万的拆迁款,另一位杭州拆迁户告诉记者,他住在杭州城东中心地段,这次拆迁有两种方式,回迁或者货币安置,货币安置算是杭州有史以来最高,一平米补偿4.49万元,或者每人补偿55平米,回迁一家三口(小孩算2个,相当于四口)可以拿到220平米,但是要等五六年后才能拿到房子,其所在片区房价去年四万,现在五万,如果选择买房花光安置款还不够,周边租房价格都高了一倍多。
      “西安和杭州一样,大规模拆城中村,这是西安有史以来最大规模的拆迁,所以现在也是库存告急。”西安当地的购房者向记者反映。
      成都和武汉楼市也是一房难求,市场捆绑装修和车位的现象屡见不鲜,房企甚至要求购房者全款才能买房。
      上海易居研究院研究总监严跃进认为,近期关键是做两点,预售证的管理要严格,倒逼房企主动降价,第二建立价格公示和举报机制,对不按实际公示的价格进行销售的给予整顿。
      “棚改基本上都采用货币化安置,也就是定向宽松,说到底还是市场钱多,所以房价根本降不下来。”北京中原地产首席分析师张大伟告诉记者,每个月的人民币贷款超万亿,有六千多亿是居民贷款,这些资金基本上都流入了房地产,虽然贷款增速下降了,但是总量还太大。
      “撤县设区”平衡房价数据
      8月份,武汉市房管局召集房企开会,传达住建部精神时就透露,“多次顶住了住建部要求武汉限售的调控压力,这一次顶不住了。”
      结果,仅仅在长江新城出台禁售措施。9月25日,武汉房管局还辟谣“新购房5年限售”的传闻,表示该消息严重误导了市场预期。
      业内人士认为,因城施策的调控指导政策,由各地方政府自行调控,地方执行力度不一,也有部分采取规避措施的做法出现。
      而其中一个法宝就是撤县设区,把原本不算入均价的县城升级为区,如此一来,则可从数据上拉低房价。
      比如杭州,市区普遍在2万到5万,今年8月份把临安撤县设区后,临安一万左右的房价,也可以显著拉低杭州均价。
      “宁波去年10月将奉化撤县设区,官方统计的数据显示房价涨幅不大。实际上很多楼盘在今年以来价格已经翻一倍了。”宁波当地业内人士对记者说。
      青岛当地购房者告诉记者,青岛今年8月把即墨市改为区,房屋均价立刻完成稳中有降的目标,而胶州正在建大机场,下一步可能也要撤市划区,这样青岛统计的房价会显著下降。
      同样在西安,当地人士对记者说,今年把辖县和咸阳的很多地方并入西安,也是一样的套路。
      “从房价控制角度看,更务实的目标应该是低于当地GDP增幅,这样就可以认为房价得到有效管控,要房价明显下跌,也不太现实,其次也会出现新的问题,后续应该在租赁市场上下功夫,尤其是培育可落户可入学的租赁市场。”上海易居研究院研究总监严跃进告诉记者。

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